Compre su propio warehouse en Miami-Dade: unidades industriales en venta

Ironmark Capital Advisory trabaja con dueños de negocio que compran warehouses y unidades industriales en condominio en el Condado de Miami-Dade. Esta página explica cuatro cosas. Cuánto dinero hay que poner de entrada. Cómo funciona el préstamo SBA 504. Qué preguntarle a la asociación de condominio antes de firmar. Y qué permisos necesita para abrir las puertas.

Todo lo que verá aquí es de Miami-Dade, y todo es industrial: ni vivienda, ni retail, ni oficina suelta. Warehouses y unidades con portón, nada más. Si su búsqueda es en el Condado de Palm Beach, más abajo le decimos a qué página ir.

Actualizado: agosto de 2026.

¿Cuánto dinero necesita para comprar su propio warehouse?

Con un préstamo SBA 504, el pago inicial es aproximadamente el 10% del costo total del proyecto. El resto se reparte entre dos préstamos. Un banco pone alrededor del 50%. Una CDC (Certified Development Company, una entidad certificada de desarrollo) pone alrededor del 40%.

Es la estructura 50 / 40 / 10. Es la razón por la que un contratista que hoy renta puede comprar sin tener el 25% en el banco.

Cuidado con la base sobre la que se calcula ese 10%. El “costo total del proyecto” es más que el precio pactado de la unidad: adentro van también los costos de cierre, la tasación, los estudios y cualquier mejora que le haga al espacio. El prestamista los suma todos antes de sacar el porcentaje, así que sáquelo usted igual y no se lleve una sorpresa quince días antes del cierre.

Hay un caso en que le van a pedir más. Si su negocio es nuevo, o si el edificio tiene un uso muy especializado, el pago inicial puede subir a 15% o 20%. No es un castigo. Es cómo el programa maneja el riesgo.

Lo que sí se puede calcular hoy, y lo que no

Le podemos decir hoy, con números, cuánto efectivo necesita para llegar al cierre. Lo que no le vamos a poner en una página web es la mensualidad, y quiero explicarle por qué.

La mensualidad depende de la tasa de interés. La tasa la fija el prestamista el día que usted cierra, no nosotros. Ironmark Capital Advisory es una firma de corretaje de bienes raíces, no un banco. Cualquier corredor que le publique una mensualidad exacta en una página está inventando la tasa o está usando una vieja.

Lo que sí hacemos es sentarnos con usted y con un prestamista SBA que esté prestando hoy sobre industrial de Miami-Dade. En esa llamada se corre el número real de su caso, sin costo.

Un ejemplo en una unidad de 3,000 pies cuadrados

Así se arma la cuenta en una unidad de 3,000 pies cuadrados. Para que el ejemplo sea verificable usamos una sola cifra de mercado: el precio promedio de venta de propiedad industrial en el Condado de Miami-Dade, $280 por pie cuadrado (Ironmark Capital Advisory, informe trimestral de Miami-Dade, 3T 2026).

Y una advertencia antes de la tabla, porque es donde más se equivoca la gente: ese promedio cubre todo el inventario industrial del condado, edificios completos incluidos. No es una cotización de una unidad en condominio, y la unidad chica normalmente se vende por encima del promedio. El precio de la unidad que usted mire sale de ventas comparables de unidades parecidas, no de un promedio del condado. Aquí sirve para una sola cosa: enseñarle cómo se reparte el dinero.

La última línea es la que la gente olvida. La cuota de mantenimiento no desaparece porque usted sea el dueño. Súmela a la mensualidad desde el primer día del análisis, no después de la oferta. El número por pie cuadrado lo fija la asociación de cada parque: pídalo por escrito junto con el presupuesto anual.

Y una aclaración sobre la base del cálculo. El 50 / 40 / 10 se aplica al costo total del proyecto, que es el precio de compra más los cierres, la tasación, los estudios y las mejoras. En la tabla lo aplicamos solo sobre el precio de compra, porque esos costos se cotizan operación por operación y no salen de un informe de mercado. Cuando se suman, las tres cifras suben, y su pago inicial también.

Los términos dependen del prestamista y de su negocio. Nosotros le presentamos a prestamistas SBA que estén cerrando compras de unidades industriales en Miami-Dade este año, no el año pasado.

Rentar o comprar: la cuenta cambió el 1 de octubre de 2025

El 1 de octubre de 2025, Florida eliminó el impuesto estatal sobre la renta comercial. La ley HB 7031 derogó la sección 212.031 de los Estatutos de Florida, que era el impuesto que usted pagaba encima de la renta de su warehouse. Florida era el único estado del país que cobraba ese impuesto, y lo cobró durante 56 años, desde 1969.

Qué cambió exactamente

Antes del 1 de octubre de 2025, la renta comercial pagaba un 2% estatal. Encima iba un recargo del condado de entre 0.5% y 1.5%, según el condado. Desde esa fecha, ese impuesto ya no se cobra sobre la renta de un warehouse ni de una unidad industrial.

Ahora la parte que casi nadie ha escrito, y que a usted le importa: la derogación no cubre todo. El almacenamiento de vehículos de motor, de botes y de aeronaves sigue pagando impuesto bajo la sección 212.03. Si lo que usted renta es un patio para camiones, remolques o equipo, esa renta puede seguir siendo gravable aunque la de un warehouse ya no lo sea. Depende de cómo esté escrito el contrato y de qué se está rentando exactamente. Consúltelo con su contador antes de asumir cualquiera de las dos cosas.

Le vamos a decir algo que no le conviene a un corredor decir: este cambio abarató la renta. Bajó el costo de rentar entre un 2.5% y un 3.5% de un plumazo. Eso estrechó la diferencia entre rentar y comprar. Cualquier comparación publicada antes de octubre de 2025 está desactualizada, y casi todas las que circulan lo están.

Lo que el cambio no tocó es la razón estructural para comprar. La renta sube cada año. La mensualidad de un préstamo a tasa fija, no. Y al final de veinte años, el que rentó tiene recibos y el que compró tiene un edificio.

Los dos caminos, medidos con cifras de Miami-Dade

Tome la misma unidad y póngala en las dos columnas. Empecemos por la renta. En el Condado de Miami-Dade, la renta de pedido del espacio industrial promedia $21.01 por pie cuadrado al año, NNN (Ironmark Capital Advisory, informe trimestral de Miami-Dade, 3T 2026). Aplicada a 3,000 pies cuadrados: 3,000 × $21.01 = $63,030 al año, que dividido entre doce da $5,252.50 al mes de renta base. Los NNN — impuestos, seguro y mantenimiento de las áreas comunes — se cobran encima de esa cifra y se cotizan edificio por edificio, así que no los ponemos aquí como si fueran un número fijo.

Ahora la otra columna. Al precio promedio de venta de propiedad industrial del condado, $280 por pie cuadrado, esos mismos 3,000 pies cuadrados dan 3,000 × $280 = $840,000, y el 10% del SBA 504 son $84,000. Compare las dos cifras y verá la escala real de la decisión: el pago inicial pesa lo mismo que unos dieciséis meses de renta base de esa unidad ($84,000 ÷ $63,030 = 1.33 años). No estamos diciendo que le convenga — eso sale de la mensualidad que le dé su prestamista y de la cuota del condominio, y ninguna de las dos se publica en una página web. Estamos diciendo de qué tamaño es la conversación.

Y un dato que casi nadie le va a poner al lado: en Miami-Dade la renta de pedido ya casi no se mueve. Subió 1.3% en el último año, después de haber subido 17.3% en 2023 (mismo informe). Si su plan era esperar a que la renta se calmara, ya se calmó — y se calmó en un nivel alto, no en el de hace tres años. Esperar más no le devuelve el precio viejo.

Tabla: rentar frente a comprar

Cuándo NO le conviene comprar

Hay negocios a los que comprar no les sirve, y el corredor que nunca se lo dice está vendiendo, no asesorando.

No compre todavía si su negocio va a duplicarse en los próximos dos años y no sabe dónde va a estar. Una unidad de 2,500 pies cuadrados que se le queda chica en dieciocho meses es un problema caro, porque vender una unidad industrial toma meses, no semanas.

No compre si el pago inicial se lleva el efectivo que necesita para operar. Un dueño con el edificio pagado y sin capital de trabajo está en peor posición que uno que renta y tiene con qué comprar material. El pago inicial no puede ser el último dólar del negocio.

Y no compre si el uso que necesita no está permitido en esa unidad. Ese es el tema de dos secciones más abajo, y es el error más caro de esta lista.

¿Tiene que vender algo antes de comprar aquí? Empiece por saber qué vale esa propiedad, y pregunte si le sirve un intercambio 1031 (en inglés).

¿Qué es una unidad industrial en condominio?

Una unidad industrial en condominio es un warehouse de propiedad individual dentro de un edificio industrial más grande, que un dueño de negocio compra en lugar de rentar. Tiene escritura propia, número de folio propio y una cuota de mantenimiento mensual.

Es la forma en que un negocio chico llega a ser dueño en Miami-Dade. Un edificio industrial completo de 40,000 pies cuadrados exige un cheque que un techador o un distribuidor de alimentos no va a escribir. Una unidad de 2,000 o 4,000 pies cuadrados en ese mismo parque sí está a su alcance, y compra la misma dirección industrial.

No es un condominio residencial. Usted está comprando una nave con portón enrollable a nivel de piso, no un apartamento. Lo que compra es el interior de la unidad: el piso, las paredes interiores, la oficina, el baño. La asociación es dueña del techo, de la estructura, del estacionamiento y de las áreas comunes, y usted paga una cuota mensual por eso. Los detalles exactos están en la declaración de condominio, y cambian de un parque a otro.

En Google, condominio industrial casi no existe como término en el español de Estados Unidos. Las búsquedas devuelven parques empresariales con ese nombre en Brasil, Chile, Guatemala y Costa Rica, varios en portugués. Por eso esta página se llama “comprar warehouse” y no “comprar condominio industrial”. Es el mismo producto. Es solo que aquí nadie lo busca con ese nombre.

El préstamo SBA 504, explicado en una sola página

El préstamo SBA 504 es un programa federal que le permite a un negocio en operación comprar el edificio que ocupa, con un pago inicial bajo. Las siglas SBA corresponden a la Small Business Administration, la Administración de Pequeñas Empresas del gobierno de Estados Unidos.

Es el programa que hace posible la mayoría de las compras de unidades industriales pequeñas en Hialeah, Medley y Doral. Y es la parte que casi ningún corredor le explica en español. En español, el tema lo cubren los bancos y los sitios genéricos de finanzas, no los corredores industriales.

Cómo se reparte el dinero: 50 / 40 / 10

El préstamo de la SBA llega hasta $5 millones en la mayoría de los casos. En ciertos proyectos de manufactura o de propósito público llega hasta $5.5 millones. Ese es el tope de la porción SBA, no del proyecto. El proyecto completo puede ser más grande, porque el banco financia su parte aparte.

Para calificar, el negocio tiene que operar con fines de lucro y estar en Estados Unidos. Además hay dos límites de tamaño. El patrimonio neto tangible no puede pasar de $20 millones. Y el ingreso neto promedio después de impuestos federales no puede pasar de $6.5 millones en los dos años fiscales anteriores. Para el negocio que llega a esta página, esos límites no son el obstáculo. Son tan altos que la mayoría de los talleres, distribuidores y contratistas caben con muchísimo margen.

La regla del 51%: compre dos unidades, ocupe una, rente la otra

El programa SBA 504 exige que usted ocupe al menos el 51% del edificio si es una construcción existente. Si es obra nueva, el mínimo sube al 60%, con el plan de ocupar hasta el 80% en diez años.

Casi todo el mundo lee eso como un requisito molesto. Léalo al revés: el programa le permite rentar hasta el 49% de lo que compra.

Suponga que usted necesita 3,000 pies cuadrados y en el parque hay una unidad doble de 6,000 con dos portones. Puede comprar las dos, mudarse a una y rentar la otra. Su inquilino le ayuda a pagar el préstamo desde el primer mes. Su negocio tiene a dónde crecer sin volver a mudarse. Y el día que crezca, no le renueva al inquilino y se queda con las dos.

No siempre se puede. Depende de que exista la unidad doble, de que la asociación permita rentar y de que los números del prestamista cuadren. Pero es la jugada más subestimada de este programa. Vale la pena preguntar por ella antes de comprar la unidad sencilla.

Qué le va a pedir el prestamista

Prepare esto antes de buscar propiedad, no después de hacer la oferta:

• Declaraciones de impuestos del negocio de los últimos tres años
• Declaraciones de impuestos personales de cada dueño con 20% o más
• Estados financieros del negocio del año en curso
• Un estado financiero personal de cada dueño
• La entidad registrada y al día con el estado de Florida
• Una garantía personal — en un préstamo 504 se da por hecho

Los términos, la tasa y la aprobación dependen del prestamista y de su negocio. Ironmark Capital Advisory no es un prestamista y no aprueba préstamos. Lo que sí hacemos es abrirle la puerta con las CDC y los bancos que están cerrando unidades industriales de Miami-Dade, y quedarnos en esa conversación con usted hasta que los números estén claros.

Dónde comprar en Miami-Dade: Hialeah, Medley, Doral y Airport West

En Miami-Dade, casi toda la unidad industrial pequeña en venta está en cuatro corredores: Hialeah, Medley, Doral y Airport West. Cada uno tiene un perfil distinto de comprador y de precio.

Hialeah y Hialeah Gardens. Es donde está el inventario más viejo y más asequible, y donde compran los talleres, los distribuidores pequeños y los contratistas. Las unidades son típicamente de 1,500 a 5,000 pies cuadrados, con portón a nivel de piso y altura libre modesta. Revise la corriente eléctrica antes de comprar: mucho edificio de esa época no tiene corriente trifásica en la unidad.

Medley. El corazón del warehouse de Miami-Dade y el mejor acceso a la Palmetto y a la 826. Aquí hay más producto en condominio, más unidades con muelle de carga (dock) y más patio. Es también donde más compite el comprador.

Doral y Airport West. Producto más nuevo, más altura libre, y el precio por pie cuadrado más alto de los cuatro. Es el corredor natural del importador y del que mueve carga por el aeropuerto. Si su negocio recibe contenedores, la pregunta no es el precio: es si un tráiler de 53 pies puede entrar, virar y salir del parque.

Un dato que cambia cómo debe leer todo lo anterior: en Miami-Dade, la unidad pequeña está mucho más apretada que el mercado en general. La vacancia del espacio de menos de 50,000 pies cuadrados es de 4.2%, mientras que la de los edificios de más de 250,000 pies cuadrados llega a 13.2%, sobre una vacancia general del condado de 7.8% (Ironmark Capital Advisory, informe trimestral de Miami-Dade, 3T 2026). El espacio chico que usted necesita es justamente el escaso. Esa es la razón de fondo para comprarlo en vez de rentarlo.

Más sobre este mercado: corredor industrial en Miami-Dade · informe trimestral del mercado industrial de Miami-Dade (en inglés).

¿Necesita más patio que nave? Camiones, remolques, equipo y material afuera es otra conversación y otra página. Vea patios y yardas para camiones.

Antes de firmar: seis preguntas para la asociación de condominio

La asociación de condominio puede decidir cosas sobre su negocio que usted creía que decidía solo. Pida la declaración de condominio, los estatutos, las reglas y los estados financieros durante el período de inspección, y busque estas seis respuestas por escrito.

1. ¿Puedo estacionar camiones y remolques de noche? Muchos parques industriales en condominio lo prohíben o lo limitan a espacios asignados. Para un contratista, esta es la pregunta que decide la compra.
2. ¿Puedo guardar material afuera? Casi siempre la respuesta es no. Si su negocio vive de tener material afuera, un condominio industrial puede no ser el producto correcto para usted.
3. ¿Está permitido mi uso específico? La declaración puede prohibir usos que la zonificación del condado sí permite. La reparación de vehículos es el caso más común.
4. ¿Cuánto es la cuota de mantenimiento y qué cubre? Pida el número por pie cuadrado y el presupuesto anual. Pregunte qué pasa con el techo, con el estacionamiento y con el seguro de la estructura.
5. ¿Hay cuotas especiales pendientes o previstas? Una cuota especial por techo o por repavimentación aparece después del cierre y la paga usted. Revise las actas de las últimas reuniones, no solo el estado de cuenta.
6. ¿Puedo rentar mi unidad, y con qué condiciones? Si su plan incluye rentar una parte, esto tiene que estar permitido por escrito antes de que usted cierre.

Zonificación y permisos: son dos permisos distintos, no uno

Un uso puede estar permitido por la zonificación del condado y aun así estar prohibido por la declaración del condominio. Son dos permisos separados y usted necesita los dos. Perder de vista esto es el error más caro que comete un comprador primerizo de espacio industrial.

Zonificación. En Miami-Dade, los distritos industriales son IU-1 (industrial, manufactura liviana), IU-2 e IU-C. El IU-1 permite manufactura liviana, distribución mayorista, almacenaje y oficinas. La reparación de vehículos no es un uso automático. El código del condado la trata con condiciones propias y exige un Certificado de Uso (CU) que se renueva cada año. Nunca traduzca los códigos: en el papel dicen IU-1 e IU-2, y así los va a ver usted en el condado.

Certificado de Uso (CU). Es el documento que dice que su negocio puede operar en esa dirección con ese uso. Se pide en la ciudad o en el condado, según dónde esté la propiedad.

Business Tax Receipt (BTR) — el recibo de impuesto de negocio del condado o de la ciudad. Es aparte del CU y también hace falta.

Certificate of Occupancy (CO) — el certificado de ocupación del edificio. El CO y el CU no son lo mismo y Miami-Dade los trata como documentos distintos. Si usted va a hacer mejoras, va a necesitar además permisos de construcción.

La regla práctica: antes de que se venza su período de inspección, confirme por escrito que su uso específico es permitido en esa unidad. Confírmelo dos veces, con el departamento de zonificación y con la asociación. Una unidad que no puede sacar el CU para su uso no le sirve, por buen precio que tenga.

No haga la oferta rápido. Hágala informado.

Hay una guía en español que circula en este mercado y que le recomienda al comprador “hacer oferta rápido antes de tener toda la información”. Para un comprador primerizo de espacio industrial, ese consejo es malo y le puede costar el pago inicial completo.

La velocidad importa cuando usted ya sabe qué está comprando. Antes de eso, la velocidad es cómo se compra la unidad equivocada. La unidad donde su uso no es permitido. La que tiene una cuota especial pendiente que nadie mencionó. La del portón por el que no cabe su camión.

Así trabajamos una compra en Ironmark Capital Advisory:

1. Primero el requerimiento, no la propiedad. Cuántos pies cuadrados, qué altura libre, qué tipo de puerta, cuántos camiones, qué corriente eléctrica, qué uso.
2. Los números, antes de buscar. Cuánto efectivo tiene disponible, qué le dice un prestamista SBA, y qué precio de compra aguanta su negocio.
3. Tocar puertas, no solo revisar anuncios. En unidad industrial chica de Miami-Dade, buena parte del producto cambia de dueño sin llegar nunca a publicarse. Hay que preguntarle directamente al dueño de al lado.
4. Una oferta que aguante el escrutinio. Precio sustentado en ventas comparables de unidades parecidas, y períodos de inspección con días suficientes para revisar zonificación, asociación y edificio.
5. La inspección de verdad. Techo, corriente, puerta, piso, drenaje, documentos de la asociación, cuotas especiales, y confirmación escrita del uso.
6. El cierre y las primeras semanas. El CU, el BTR, el seguro y, si compró para rentar una parte, el contrato con su inquilino.

Le vamos a decir cuando una unidad no le sirve. Ese edificio de Medley se ve bien en las fotos, pero el patio es muy chico para que entre y vire un camión de 40 pies. Si su negocio recibe camión, eso solo ya lo descalifica.

Cómo trabajamos del lado del comprador: representación de compradores (en inglés).

Para su oficio: mecánicos, distribuidores, importadores y contratistas

El espacio no es el mismo para todos. Estas son las cosas que decidan la compra en cada oficio, y son distintas en cada uno.

Talleres mecánicos y de reparación

Su problema no es el precio: es el permiso. La reparación de vehículos es uno de los usos más restringidos del inventario industrial de Miami-Dade. En el condado tiene condiciones de zonificación propias y un Certificado de Uso que se renueva cada año. Y muchísimas declaraciones de condominio prohíben talleres, hojalatería y pintura de forma expresa, aunque el condado sí los permita. Hay avisos de renta en Miami que excluyen explícitamente body shops y talleres mecánicos.

Confirme el uso por escrito, con el condado y con la asociación, antes de que se venza el período de inspección. Y revise el drenaje del piso y la trampa de aceite: son requisitos, no detalles.

Distribuidores de alimentos e importadores

Aquí manda la corriente eléctrica y la puerta. Un cuarto frío necesita corriente trifásica. En el inventario viejo de Hialeah y de Medley eso se verifica unidad por unidad, no se asume por el parque.

Si usted recibe pallets en camión grande, necesita un muelle de carga elevado (dock-high). Si recibe en camión de caja, un portón enrollable a nivel de piso le sirve mejor. Y mida el patio de maniobras. La pregunta real es si un tráiler de 53 pies entra, se acomoda y sale sin bloquear a los vecinos, porque esa maniobra ocurre sobre área común.

Techadores, jardineros, plomeros y contratistas de aire acondicionado

Ustedes casi nunca necesitan más nave. Necesitan más patio. Tres camiones, un remolque, un skid steer y material no caben en 2,000 pies cuadrados adentro. Y la mayoría de los condominios industriales no permiten guardar material afuera ni dejar remolques de noche.

Dos caminos, y hay que escogerlos a propósito:

• Comprar una unidad con patio propio o con espacios asignados suficientes — existe, es más caro por pie cuadrado, y hay que buscarlo.
• Separar las dos cosas: una unidad chica para taller, oficina y material fino, y un patio industrial aparte para los camiones y el equipo.

¿Hoy guarda el equipo en la casa o en un lote sin permiso, y ya le llegó una queja de code enforcement? Entonces el problema urgente es el patio, no la nave. Empiece por ahí.

Más sobre esto: patios y yardas para camiones en Miami-Dade · almacenamiento industrial al aire libre (en inglés).

Por qué Ironmark

Solo industrial. Ni casas, ni locales comerciales, ni torres de oficina. Lo que trabajamos todos los días es warehouse con portón, unidad industrial en condominio, espacio que combina oficina al frente con almacén atrás, y patio para camiones y equipo.

La firma tiene la designación SIOR (Society of Industrial and Office Realtors), que se otorga internacionalmente a corredores especializados en propiedad industrial y de oficinas. Aquí a usted no lo pasan a un asistente: quien le contesta el teléfono es quien le trabaja la compra hasta el cierre.

Ironmark Capital Advisory publica su propio informe trimestral del mercado industrial de Miami-Dade. Cada cifra de esta página sale de ahí y lleva el trimestre al lado, para que usted pueda ir a verificarla. Y cuando el dato no existe, se lo decimos en vez de rellenarlo con un promedio.

Ironmark Capital Advisory · Firma de corretaje de bienes raíces con licencia en el estado de Florida.

Preguntas frecuentes

Hable con un asesor en español →

Otras páginas que le pueden servir

• Patios y yardas para camiones en Miami-Dade — si necesita más patio que nave
• Warehouses en renta en Miami-Dade — si rentar es lo correcto por ahora
• Glosario industrial
• Informe trimestral del mercado industrial de Miami-Dade (en inglés)
• Comprar un warehouse en el Condado de Palm Beach — si su búsqueda es en el otro condado
• Unidades industriales en condominio en el Condado de Palm Beach — unidad con escritura propia dentro de un parque de Palm Beach
• Representación de compradores (en inglés)
• Valuación de propiedad industrial (en inglés)

Datos de mercado citados: informe trimestral de Ironmark Capital Advisory para el Condado de Miami-Dade (3T 2026). La estructura, los topes y los requisitos de ocupación del préstamo SBA 504 provienen de la U.S. Small Business Administration. La eliminación del impuesto estatal sobre la renta comercial proviene de la ley HB 7031 de Florida (2025). Esa ley derogó la sección 212.031 de los Estatutos de Florida con efecto el 1 de octubre de 2025.

La información se considera confiable pero no está garantizada. Sujeta a cambios, error u omisión, y a retiro sin previo aviso.

Esta información es solo de carácter general y no constituye asesoría legal, contable ni financiera. Consulte a su abogado, contador o prestamista. Ironmark Capital Advisory no es un prestamista y no aprueba ni garantiza financiamiento.

Ironmark Capital Advisory · Firma de corretaje de bienes raíces con licencia en el estado de Florida · (561) 621-5450 · hello@ironmarkcre.com