Ironmark Capital Advisory trabaja con dueños de negocio que compran su propio warehouse en el Condado de Palm Beach. Esta página tiene una sola misión: ponerle la cuenta completa antes de que haga una oferta. Cuánto cuesta comprar aquí. Cuánto necesita de pago inicial. Y la parte que casi nadie le escribe en español — cuánto cuesta ser dueño después del cierre.
Solo hacemos industrial. Nada de casas, nada de locales comerciales, nada de oficinas.
Actualizado: agosto de 2026.
¿Cuánto cuesta comprar un warehouse en el Condado de Palm Beach?
La propiedad industrial del Condado de Palm Beach se vendió a un promedio de unos $220 por pie cuadrado en los últimos doce meses. En una unidad de 3,000 pies cuadrados, ese promedio son unos $660,000 (Ironmark Capital Advisory, informe trimestral del mercado industrial de Palm Beach, 3T 2026).
Ahora la advertencia. Ese promedio es de todo el inventario del condado: naves de distribución de 200,000 pies cuadrados, edificios chicos de los años cincuenta, terreno con patio y obra nueva. Su unidad de 3,000 pies cuadrados no se vende a ese número solo porque el promedio lo diga.
Lo que sí muestran los números del trimestre es cuánto se abre el rango. En 239 ventas comparables del condado, la mediana fue de $248 por pie cuadrado y el promedio simple fue de $198. Por subtipo, el espacio con oficina al frente y almacén atrás fue el que más caro se vendió, cerca de $240 por pie cuadrado (Ironmark, 3T 2026).
La banda real de una unidad chica de 1,500 a 8,000 pies cuadrados se calcula unidad por unidad. Se hace con ventas comparables del mismo submercado y del mismo tipo de edificio. Le preparamos ese análisis sin costo antes de que haga una oferta. Es la diferencia entre pagar precio de mercado y pagar precio de anuncio.
Cuatro cosas mueven ese precio más que ninguna otra:
- El submercado. Aquí la diferencia entre un corredor y otro es enorme. Vea dónde comprar.
- La edad del edificio y del techo. Le baja el precio y le sube el seguro.
- La altura libre y el tipo de puerta. Con 14 pies pone un nivel de estantería. Con 18 pies pone tres.
- El patio y la corriente eléctrica. Terreno cercado es lo más escaso del condado. Y sin corriente trifásica, un taller o un cuarto frío no funcionan.
Un edificio también se vende por lo que no tiene. Un warehouse con buen precio, buena ubicación y un patio donde no cabe un camión de 40 pies no es una ganga: es un edificio que no le sirve.
Lo que deja de pagar el día que compra
Rentar una unidad de 3,000 pies cuadrados en el Condado de Palm Beach cuesta hoy unos $4,592 al mes de renta base, más el NNN. Ese número sale de la renta de pedido promedio del condado, que es de $18.37 por pie cuadrado al año, NNN (Ironmark, 3T 2026). Le damos siempre la cifra mensual primero, porque es la que usted paga.
Esta tabla convierte la renta de pedido de cada submercado a dólares al mes, en los dos tamaños que más se compran aquí. Es la renta que usted deja de pagarle a otro el día que compra.
| Submercado | Renta de pedido / SF / año | 3,000 SF: al mes | 5,000 SF: al mes |
|---|---|---|---|
| Central Palm Beach Area | $16.48 | $4,120 | $6,867 |
| Boynton Beach | $17.21 | $4,302 | $7,171 |
| West of Turnpike | $18.40 | $4,600 | $7,667 |
| Palm Beach Airport | $19.33 | $4,832 | $8,054 |
| Lake Worth West | $19.50 | $4,875 | $8,125 |
| Park at Broken Sound | $21.89 | $5,472 | $9,121 |
| Promedio del condado | $18.37 | $4,592 | $7,654 |
Renta de pedido en dólares por pie cuadrado al año, NNN. Fuente: Ironmark Capital Advisory, informe trimestral del mercado industrial de Palm Beach, 3T 2026 (en inglés). La cifra mensual es la renta base convertida: pies cuadrados × renta anual ÷ 12. El NNN va aparte.
El NNN no está en la tabla porque no es un porcentaje fijo: cambia de edificio en edificio. Pídalo siempre en dólares al mes, por escrito. La cuenta completa del lado del inquilino está en warehouses y patios industriales en el Condado de Palm Beach.
La cuenta cruda, y por qué no alcanza
Hagamos la comparación más simple posible. Una unidad de 3,000 pies cuadrados a la renta promedio del condado cuesta $4,592 al mes, o $55,110 al año. En diez años, sin contar ni un solo aumento, son $551,100. Esa misma unidad, al promedio de venta de $220 por pie cuadrado, cuesta $660,000. Y la renta sí sube: la de pedido del condado subió 2.4% en el último año, casi el doble del 1.3% nacional (Ironmark, 3T 2026).
Esa comparación es cruda a propósito, y por sí sola no decide nada. No incluye los intereses del préstamo, ni los impuestos, ni el seguro, ni el techo que se va a cambiar en algún momento. Eso es lo que viene en las dos secciones siguientes, y es la razón por la que esta página existe. Nadie se arruina por comprar un edificio. La gente se mete en problemas por presupuestar solo la mensualidad.
Un cambio reciente que casi ninguna comparación publicada refleja todavía: el 1 de octubre de 2025 Florida eliminó el impuesto estatal sobre la renta comercial. Eso abarató la renta y estrechó la diferencia. La explicación completa está en la página de comprar warehouse.
El préstamo SBA 504 en una compra del Condado de Palm Beach
Con un préstamo SBA 504, el dueño de un negocio puede comprar el espacio que ocupa con un pago inicial desde el 10% del costo total del proyecto. SBA son las siglas de Small Business Administration, la Administración de Pequeñas Empresas de Estados Unidos. Es el programa que hace posible la mayoría de las compras de espacio industrial chico en este condado.
| Quién pone el dinero | Cuánto | Qué es |
|---|---|---|
| Un banco o prestamista | ≈ 50% | Primera hipoteca, en los términos del banco |
| Una CDC respaldada por la SBA | ≈ 40% | Segunda posición, a tasa fija, a 10, 20 o 25 años |
| Usted | ≈ 10% | Su pago inicial |
Una CDC es una Certified Development Company, una entidad certificada de desarrollo autorizada por la SBA. No reemplaza al banco: los dos préstamos van juntos.
El “costo total del proyecto” no es solo el precio de la unidad. Incluye el precio de compra, los costos de cierre, la tasación, los estudios y las mejoras que le vaya a hacer al espacio. Súmelos antes de calcular su 10%, porque el prestamista los suma. Y si su negocio es nuevo, o el edificio tiene un uso muy especializado, el pago inicial puede subir a 15% o 20%.
Por qué el tope del programa no es su límite en este condado
La porción de la SBA llega hasta $5 millones en la mayoría de los casos, y hasta $5.5 millones en ciertos proyectos de manufactura o de política pública. Ese es el tope de la porción SBA, no del proyecto completo.
Haga la cuenta con los precios de aquí. Si la SBA pone el 40% y su tope son $5 millones, el proyecto puede llegar a unos $12.5 millones. Al promedio del condado de $220 por pie cuadrado, eso es un edificio de más de 50,000 pies cuadrados. Usted no está comprando eso.
Su límite real no es el tope del programa. Es su pago inicial y lo que aguanta el flujo de caja de su negocio. Conviene decirlo claro, porque mucha gente asume que este programa es para negocios más grandes que el suyo. Los otros dos límites tampoco suelen ser el obstáculo. El patrimonio neto tangible del negocio no puede pasar de $20 millones. Y el ingreso neto promedio después de impuestos federales no puede pasar de $6.5 millones en los dos años anteriores.
La regla de ocupación: qué parte tiene que usar su negocio
El programa exige que su negocio ocupe al menos el 51% del edificio si es una construcción existente. Si es obra nueva, el mínimo sube al 60%, con el plan de llegar al 80% en diez años.
Léalo al revés y es una oportunidad: el programa le permite rentar hasta el 49% de lo que compra, y ese inquilino le ayuda a pagar el préstamo desde el primer mes. En este condado eso casi nunca se ve como dos unidades en un condominio industrial. Se ve como un edificio independiente con dos bahías. O como un edificio con patio, donde usted ocupa la nave y le renta un pedazo del terreno a otro contratista.
No siempre se puede: depende de cómo esté construido el edificio, de que la ciudad permita ese segundo uso en esa dirección y de que los números del prestamista cuadren. Pero vale preguntarlo antes de comprar la unidad sencilla. Si lo que le interesa es una unidad dentro de un parque en condominio, con escritura propia y cuota de mantenimiento, esa es otra página: unidades industriales en condominio en el Condado de Palm Beach.
Los términos, la tasa y la aprobación dependen del prestamista y de su negocio. Ironmark Capital Advisory no es un prestamista y no aprueba préstamos. Le podemos conectar con prestamistas SBA activos en el sur de la Florida.
Lo que cuesta ser dueño, además de la mensualidad
Ser dueño de un warehouse en el Condado de Palm Beach cuesta cuatro cosas al mes, no una: la mensualidad del préstamo, los impuestos de la propiedad, el seguro y el mantenimiento. Las tres últimas las paga usted aunque el préstamo esté al día, y ninguna aparece en el anuncio de la propiedad.
Una aclaración antes de seguir: aquí no le vamos a publicar una mensualidad exacta. La mensualidad depende de la tasa, la tasa la fija el prestamista el día del cierre, y Ironmark Capital Advisory es una firma de corretaje, no un banco. Cualquier corredor que le publique una mensualidad exacta en una página web está inventando la tasa o está usando una vieja. El número real de su caso lo corremos con un prestamista SBA, sin costo. Lo que sigue son los otros tres pagos, y esos sí se los podemos explicar completos.
1. Impuestos de la propiedad: el recibo del vendedor no es el suyo
En la Florida el impuesto de la propiedad se calcula multiplicando el valor tasado por la tasa de milaje del distrito donde está la propiedad. El Condado de Palm Beach tiene 39 municipios. Cada uno fija su propia tasa encima de la del condado, la del distrito escolar y la de los distritos especiales. Dos edificios parecidos, en ciudades distintas, pagan distinto.
Por eso no publicamos aquí una tasa de milaje. La correcta es la de la dirección exacta, del año fiscal vigente, y se busca por número de folio en el Tasador de Propiedades del condado. Ese es el número que va en el presupuesto, no un promedio.
Ahora la trampa más común de una compra industrial en la Florida. El recibo de impuestos que le enseña el vendedor puede llevar años topado. La ley de Florida limita a un 10% anual el aumento del valor tasado de la propiedad no residencial, incluida la industrial. Ese límite cubre todos los gravámenes menos los del distrito escolar. Pero el tope se borra cuando la propiedad cambia de dueño: se vuelve a tasar a valor justo el 1 de enero del año siguiente al cambio de dueño o de control (Estatutos de Florida, sección 193.1555).
Si el vendedor lleva quince años en ese edificio, su recibo puede estar muy por debajo de lo que a usted le van a cobrar. Presupuestarlo es cómo un comprador primerizo se equivoca por miles de dólares al año. Pregunte por el valor justo actual, no por el valor tasado del vendedor.
Dos cosas más sobre ese recibo, y las dos son dinero. Pagar temprano tiene descuento: Florida da 4% si paga en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero y 1% en febrero (Estatutos de Florida, sección 197.162). Y el recibo trae cobros que no son impuesto — bomberos, basura, drenaje, distritos especiales — que no dependen del valor de la propiedad y no desaparecen.
Hay además un impuesto aparte que sorprende a todo dueño de negocio la primera vez: la Florida cobra impuesto sobre la propiedad personal tangible del negocio — equipo, estantería, herramienta, mejoras al local. Se declara con la forma DR-405 antes del 1 de abril de cada año. Declarar a tiempo le da una exención de hasta $25,000 del valor tasado (Estatutos de Florida, sección 196.183). Si no declara a tiempo, pierde la exención.
2. Seguro: el viento es la parte que sorprende
En la Florida el seguro de un edificio industrial se cotiza en dos pedazos que conviene entender por separado: la póliza general de propiedad, y el viento.
El deducible por tormenta con nombre (named storm) casi nunca es una cantidad fija. Es un porcentaje del valor asegurado del edificio, y en el mercado de la Florida ese porcentaje corre típicamente entre el 2% y el 5%. El que le toque depende de la ubicación, del tipo de construcción, de la edad del techo y de la historia de reclamos.
Haga la cuenta con un edificio asegurado en $660,000. Un deducible del 5% son $33,000 que salen de su bolsillo antes de que la aseguradora ponga el primer dólar. Ese es el número que hay que tener guardado, y es la razón por la que un dueño necesita reserva y no solo mensualidad.
Tres cosas que revisamos antes de la oferta, no después:
- La edad del techo. Es lo que más mueve la prima y, en algunos edificios viejos, decide si la aseguradora escribe la póliza. En el corredor industrial de West Palm Beach, donde buena parte del inventario es de mediados del siglo pasado, esta es la primera pregunta.
- El reporte de mitigación de viento. Documenta cómo está amarrado el techo y qué protección tienen las aberturas. Es lo que la aseguradora usa para cotizar.
- La zona de inundación. Inundación y viento son coberturas distintas. En zona especial de riesgo, el prestamista le va a exigir seguro de inundación aparte.
Un edificio barato con un techo de veinticinco años no es un edificio barato. Es un edificio con una cuenta pendiente y una prima alta.
3. Mantenimiento: lo que se rompe, y cada cuánto
Bajo un contrato NNN usted ya paga buena parte del mantenimiento, así que esto no es del todo nuevo. Lo que cambia siendo dueño es que nadie le avisa y que las cosas grandes le tocan enteras:
- El techo. Es el gasto que no se anuncia y el que más duele.
- El pavimento. Camión pesado sobre asfalto viejo termina en repavimentación, no en parches.
- El aire acondicionado de la oficina.
- El portón enrollable, con sus resortes y su motor.
- La cerca, el portón del patio y la luz exterior, si compró terreno.
Averigüe la edad y el tipo de techo el día que ve el edificio, y guarde para él todos los meses. No se rompe todos los meses: se rompe una vez y cuesta lo de varios años.
Si compra una unidad dentro de un parque en condominio, buena parte de esa lista la maneja la asociación: techo, estacionamiento y áreas comunes. A cambio usted paga una cuota de mantenimiento mensual por pie cuadrado. No desaparece porque usted sea el dueño. Súmela a la mensualidad desde el primer día del análisis. Lo que cubre la asociación cambia de un parque a otro. Las preguntas que hay que hacerle están en unidades industriales en condominio en el Condado de Palm Beach.
Aviso. Esta sección es orientación general de un corredor industrial, no asesoría fiscal, legal ni de seguros. Los impuestos, las exenciones, las coberturas y los deducibles dependen de la dirección específica, del año fiscal y de su póliza. Confírmelo con su contador, su abogado y su corredor de seguros antes de cerrar.
Lo que se paga el día del cierre en la Florida
Además del pago inicial, una compra de inmueble en la Florida paga tres impuestos de sellos que casi nadie le explica antes de la oferta. Son de ley estatal, son públicos y se pueden calcular hoy.
| Qué es | Cuánto | Quién lo paga por costumbre |
|---|---|---|
| Sellos sobre la escritura (documentary stamp tax) | $0.70 por cada $100 del precio de compra | El vendedor |
| Sellos sobre el pagaré del préstamo | $0.35 por cada $100 financiados | El comprador |
| Impuesto intangible sobre la hipoteca | $0.002 por cada $1 financiado (2 milésimas) | El comprador |
Estatutos de Florida, secciones 201.02, 201.08 y 199.133. La tasa de $0.70 por cada $100 aplica en el Condado de Palm Beach; el Condado de Miami-Dade tiene una tasa distinta y un recargo propio. Quién paga qué es costumbre del mercado, no ley: se negocia en el contrato.
En números, sobre una compra de $660,000 con $594,000 financiados: unos $4,620 de sellos sobre la escritura, unos $2,079 de sellos sobre el pagaré y unos $1,188 de impuesto intangible.
En una compra con SBA 504 se registran dos hipotecas, la del banco y la de la CDC. Cómo aplican exactamente los sellos y el intangible sobre la segunda se lo confirma el abogado de cierre con los documentos en la mano. Pida el estimado de cierre por escrito antes de firmar el contrato, no la semana del cierre.
Lo demás que hay que presupuestar para llegar al cierre:
- Seguro y búsqueda de título.
- El levantamiento del terreno (survey). En industrial le dice dónde están las servidumbres y dónde termina su patio.
- La tasación. La ordena el prestamista y la paga usted.
- La inspección del edificio. Techo, corriente, piso, drenaje y portón.
- Las reservas de impuestos y seguro, si el banco las exige.
Las cuotas del programa SBA normalmente se financian dentro del préstamo. No salen de su bolsillo el día del cierre.
Y una que no existe cuando se compra una casa: el estudio ambiental Fase I. En una compra industrial no es opcional. Un taller viejo, una tintorería, una gasolinera o un relleno pueden detener el préstamo entero.
La regla práctica: el efectivo que necesita no es el 10%. Es el 10%, más los costos de cierre, más las mejoras, más una reserva para el deducible de viento. Un dueño con el edificio comprado y sin capital de trabajo está en peor posición que uno que renta y tiene con qué comprar material.
Dónde comprar en el Condado de Palm Beach
El inventario industrial que un dueño de negocio puede comprar aquí está concentrado en cuatro corredores, y el resto del condado es otra cosa.
West Palm Beach: la Calle 45, Australian Avenue y Okeechobee
Es el corredor más grande y más viejo del condado, alrededor de la Calle 45, Australian Avenue y Okeechobee Boulevard. Buena parte del edificio de esta zona se construyó entre los años veinte y los sesenta, y está apretado: el área de la Calle 45 está por debajo del 3% de vacancia (Ironmark, 3T 2026).
Aquí se consigue el mejor precio por pie cuadrado del condado, y aquí sale más caro equivocarse. Revise tres cosas antes de enamorarse del precio:
- La altura libre. Suele ser más baja de lo que espera.
- La corriente eléctrica. Muchas veces no alcanza para equipo trifásico sin una mejora.
- La edad del techo. Es lo que le va a decidir la prima del seguro.
Riviera Beach y Mangonia Park: Blue Heron y el puerto
El corredor más útil del norte del condado, sobre el eje de Blue Heron Boulevard, con acceso directo a la I-95 y al Puerto de Palm Beach. Es donde de verdad aparece la combinación que busca un contratista: una nave chica con oficina y espacio afuera para los camiones. También es donde más competencia hay por ese producto. Cuando sale algo con patio se va rápido, y muchas veces se vende sin llegar a publicarse.
Lake Worth, Lake Worth Beach y Lantana
Aquí vive buena parte de la mano de obra de la construcción del condado, y aquí es donde más nos piden comprar. El espacio industrial es chico, viejo y muy solicitado. Lake Worth West está en 4.3% de vacancia, con renta de pedido de $19.50 por pie cuadrado — unos $4,875 al mes en 3,000 pies cuadrados. Lake Worth East está por debajo del 3% (Ironmark, 3T 2026). Si necesita quedarse cerca de casa, empiece con tiempo y tenga el cheque listo. Mire también Lantana y el sur de West Palm Beach.
Boynton Beach y Delray Beach
Boynton Beach tiene hoy más espacio disponible que el promedio del condado: 12.9% de vacancia, con renta de pedido de $17.21 por pie cuadrado — unos $4,302 al mes en 3,000 pies cuadrados (Ironmark, 3T 2026). Para un contratista que trabaja el centro y el sur del condado, es de los mejores lugares para buscar ahora. Y donde hay más margen para negociar. Delray tiene menos inventario industrial y precios más altos.
El norte y el oeste
Jupiter y Palm Beach Gardens se mantienen apretados y caros: poco terreno industrial y mucha demanda. Royal Palm Beach y las comunidades del oeste tienen inventario más nuevo y más chico, cerca de las obras del oeste del condado. Más allá, Belle Glade, Pahokee y South Bay son zona agrícola, con otro tipo de espacio y otro precio. Sirven para almacenamiento y para patio grande. No sirven si sus clientes están en la costa: son cuarenta millas de manejo en cada viaje.
Y el Palm Beach Park of Commerce, que probablemente no es para usted
Vale la pena decirlo de frente. El Palm Beach Park of Commerce son unas 1,300 acres sobre Beeline Highway, cerca de Pratt Whitney Road, en el área no incorporada del condado. Ahí está el edificio nuevo grande, y ahí entran los inquilinos nacionales de logística. Ese es exactamente el producto que hoy tiene el problema. Los aproximadamente 85 edificios del condado de 100,000 pies cuadrados o más están cerca del 19% vacíos. La obra nueva grande está pidiendo hacia $12 por pie cuadrado al año (Ironmark, 3T 2026). Ese precio se ve barato en un anuncio y no le aplica a una unidad de 3,000 pies cuadrados.
Son dos mercados distintos dentro del mismo condado. El suyo es el otro. El espacio de menos de 100,000 pies cuadrados está cerca del 4.1% vacío. Y en los últimos dos años, el 85% de todo lo que se rentó en el condado fue en espacios de menos de 20,000 pies cuadrados (Ironmark, 3T 2026). El espacio chico es el escaso. Esa es la razón de fondo para ser dueño de él en vez de rentarlo.
Más sobre este mercado: corredor industrial en el Condado de Palm Beach · informe trimestral del mercado industrial de Palm Beach (en inglés).
Por qué el dueño de un negocio le gana al inversionista en los edificios chicos
En un edificio industrial chico del Condado de Palm Beach, el dueño de un negocio casi siempre puede pagar más que un inversionista. Y aun así estar comprando bien. Entender por qué es lo que le da la ventaja en una oferta.
La cuenta no es la misma. Un inversionista compra un flujo de renta y le aplica una tasa de capitalización, que en este condado anda cerca del 6.5% (Ironmark, 3T 2026). Eso le pone un techo al precio: si el edificio no produce renta suficiente, no puede subir la oferta sin dañar su propio retorno. Usted no está comprando renta. Usted está dejando de pagarla. Su retorno son los $4,592 al mes que ya no le manda a otro, más el control de dónde trabaja su negocio.
El financiamiento no es el mismo. Con un SBA 504 un dueño-ocupante puede cerrar con un pago inicial desde el 10%. Un inversionista que compra el mismo edificio para rentarlo no califica para ese programa y normalmente tiene que poner bastante más de su propio dinero. Y usted ya es el inquilino: el inversionista todavía tiene que conseguir uno, y eso es tiempo vacío, comisión y riesgo.
El dinero grande no está compitiendo por su edificio. En los últimos doce meses, cerca del 60% del volumen de venta industrial del condado vino de inversionistas privados y de usuarios. Las instituciones pusieron otro 20% aproximadamente. El capital privado y los dueños-ocupantes anduvieron cerca del 10% cada uno (Ironmark, 3T 2026). La unidad de 3,000 pies cuadrados es un mercado local, de dinero privado. Usted compite contra gente parecida a usted, no contra un fondo.
Dónde el inversionista sí le gana: en efectivo y en velocidad. Un comprador en efectivo cierra en tres semanas. Un SBA 504 no. Si el vendedor tiene prisa, usted pierde por tiempo, no por precio. Eso se compensa con tres cosas concretas: un depósito serio, un período de inspección corto pero realista, y una carta del prestamista en la mano el día que hace la oferta.
Algo que hemos visto una y otra vez en operaciones chicas de este condado: al vendedor de un edificio de 4,000 pies cuadrados le importa que la venta cierre, no quién es el comprador. La oferta que gana no suele ser la más alta. Es la que llega ordenada.
El proceso de compra, de principio a fin
Una compra industrial con préstamo SBA 504 en este condado toma normalmente de 60 a 120 días desde que se acepta la oferta hasta el cierre. Así la trabajamos.
- Primero el requerimiento, no la propiedad. Pies cuadrados adentro, patio afuera, altura libre, tamaño de portón, cuántos camiones, corriente eléctrica y su uso exacto.
- Los números, antes de buscar. Cuánto efectivo tiene de verdad, qué le dice un prestamista SBA, y qué precio aguanta su negocio sin quedarse sin capital de trabajo.
- La búsqueda, dentro y fuera del mercado. En edificios chicos de este condado mucho se vende sin salir al mercado, sobre todo en Riviera Beach y en Lake Worth.
- La oferta, con la información en la mano. Precio sustentado en comparables del mismo submercado, y período de inspección suficiente.
- La inspección de verdad. Techo y su edad, reporte de mitigación de viento, corriente, piso, drenaje, portón, levantamiento del terreno y estudio ambiental Fase I.
- Los permisos, confirmados por escrito. Es el paso que más compras arruina. Vea abajo.
- El seguro, amarrado antes del cierre. El prestamista lo exige y la cotización depende del techo. Empiece esto en la semana dos, no en la última.
- El cierre, y lo que sigue. Los dos Business Tax Receipts, la póliza vigente, la forma DR-405 antes del 1 de abril, y el recibo de impuestos pagado en noviembre para llevarse el 4%.
Los permisos: quién manda en su dirección
Lo primero es saber quién manda en ese terreno. El condado tiene dos zonas industriales, IL (industrial liviano) e IG (industrial general), pero esas reglas aplican solo donde no hay ciudad. La mayor parte del espacio industrial de este mercado está dentro de un municipio: West Palm Beach, Riviera Beach, Lake Worth Beach, Mangonia Park, Boynton Beach. Cada ciudad tiene su propio código y sus propios nombres de zona. La explicación completa está en warehouses y patios industriales en el Condado de Palm Beach.
Después vienen las licencias, y aquí hay algo particular de este condado que sorprende a quien viene de Miami-Dade: se necesitan dos. El Recaudador de Impuestos del condado exige un Business Tax Receipt a toda persona que venda mercancía o servicios en el Condado de Palm Beach. Y si la propiedad está dentro de límites municipales, hace falta también el de la ciudad. En la Ciudad de West Palm Beach la solicitud pasa primero por la División de Zonificación: hay que estar aprobado antes de que le emitan la licencia. Esa licencia hace también de certificado de uso. Los recibos del condado se renuevan del 1 de julio al 30 de septiembre y quedan morosos el 1 de octubre.
La regla práctica: confirme por escrito, con la ciudad o el condado que corresponda, que su uso específico está permitido en esa dirección. Hágalo antes de que se venza su período de inspección. No “industrial en general” — su uso. Un edificio al que no le pueden emitir la licencia para lo que usted hace no le sirve, por buen precio que tenga. Y si además de la nave necesita terreno cercado para camiones, remolques y material, la zonificación de eso es todavía más estricta: patios y yardas para camiones en el Condado de Palm Beach.
Cuándo NO le conviene comprar
Comprar no es la respuesta para todo el mundo, y una firma que le diga que sí le está vendiendo algo.
No compre todavía si su negocio va a duplicarse en los próximos dos años y usted no sabe dónde va a estar. Una unidad de 2,500 pies cuadrados que se le queda chica en dieciocho meses es un problema caro, porque vender un edificio industrial toma meses, no semanas.
No compre si el pago inicial y las reservas se llevan el efectivo que necesita para operar. El deducible de viento por sí solo puede ser decenas de miles de dólares.
No compre si su trabajo lo tiene moviéndose de condado. Si este año trabaja en Palm Beach y el que viene en Martin o en Broward, un contrato de renta le da flexibilidad que un edificio no.
Y no compre si el uso que necesita no está permitido en esa dirección. Ese es el error más caro de la lista, y el que más veces hemos visto.
¿Todavía no es el momento? Vea warehouses y patios industriales en renta en el Condado de Palm Beach. ¿Va a vender otra propiedad primero? Vea valuación de propiedad industrial y intercambio 1031 (en inglés).
Por qué Ironmark
Solo industrial. Nada más. Warehouses, unidades industriales en condominio, espacio con oficina al frente y almacén atrás, y patios para camiones y equipo. No hacemos casas, ni locales comerciales, ni oficinas.
La firma tiene la designación SIOR (Society of Industrial and Office Realtors), una designación internacional para corredores especializados en propiedad industrial y de oficinas. Ironmark trabaja cada operación de principio a fin, no la pasa a un asistente.
Ironmark Capital Advisory publica su propio informe trimestral del mercado industrial del Condado de Palm Beach. Todas las cifras de mercado de esta página salen de ahí, con el trimestre al lado. Cuando no tenemos el dato, lo decimos y no lo inventamos.
Ironmark Capital Advisory · Firma de corretaje de bienes raíces con licencia en el estado de Florida.
¿Está pensando en comprar en vez de seguir rentando?
Cuéntenos qué tipo de negocio tiene, cuántos pies cuadrados necesita y en qué parte del condado trabaja. El mismo día le decimos qué hay disponible, en qué rango de precio está, y qué necesitaría de pago inicial y de reservas.
(561) 621-5450 · Escríbanos por mensaje de texto · Hablamos español.
Le responde Ironmark directamente, en español. No compartimos su información.
The figures on this page are illustrative. They show how pricing is built in this market — they are not a valuation of your unit. The number you can actually act on comes from your specifics: the submarket, the building, the association, and what is closing this week. Call (561) 621-5450 and we will walk through it with you — market, trends, and what a buyer or tenant like yours is really paying.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un warehouse en venta en West Palm Beach?
En los últimos doce meses, la propiedad industrial del condado se vendió a un promedio de unos $220 por pie cuadrado (Ironmark Capital Advisory, informe trimestral de Palm Beach, 3T 2026). En una unidad de 3,000 pies cuadrados eso son unos $660,000. Pero ese promedio es de todo el inventario del condado, de todos los tamaños, así que no es el precio de su unidad. En 239 ventas comparables la mediana fue de $248 por pie cuadrado y el promedio simple fue de $198. La banda real de una unidad de 1,500 a 8,000 pies cuadrados se calcula con comparables del mismo submercado y del mismo tipo de edificio.
¿Cuánto necesito de pago inicial para comprar un warehouse en el Condado de Palm Beach?
Con un préstamo SBA 504, el pago inicial es aproximadamente el 10% del costo total del proyecto. Ese costo incluye el precio de compra más los costos de cierre y las mejoras. El otro 90% se reparte entre un banco (≈50%) y una CDC respaldada por la SBA (≈40%). Si su negocio es nuevo o el edificio tiene un uso muy especializado, el prestamista puede pedirle entre 15% y 20%. El efectivo que necesita de verdad es más que el pago inicial: súmele los costos de cierre, las mejoras y una reserva para el deducible de viento del seguro. Los términos y la aprobación dependen del prestamista y de su negocio. Ironmark Capital Advisory es una firma de corretaje, no un prestamista.
¿Cuánto voy a pagar de impuestos de la propiedad si compro?
Depende de la dirección exacta. El Condado de Palm Beach tiene 39 municipios y cada uno fija su propia tasa de milaje. Esa tasa va encima de la del condado, la del distrito escolar y la de los distritos especiales. Lo más importante es esto: no presupueste el recibo del vendedor. La ley de Florida limita a un 10% anual el aumento del valor tasado de la propiedad no residencial, para los gravámenes que no son del distrito escolar. Pero ese tope se borra cuando la propiedad cambia de dueño. Se vuelve a tasar a valor justo el 1 de enero del año siguiente (Estatutos de Florida, sección 193.1555). Si el vendedor lleva quince años ahí, su recibo puede estar muy por debajo del suyo.
¿Cómo funciona el deducible de huracán del seguro de un warehouse en la Florida?
El deducible por tormenta con nombre casi nunca es una cantidad fija: es un porcentaje del valor asegurado del edificio, y en el mercado de la Florida ese porcentaje corre típicamente entre el 2% y el 5%. En un edificio asegurado en $660,000, un deducible del 5% son $33,000 que salen de su bolsillo antes de que la aseguradora ponga el primer dólar. El porcentaje depende de la ubicación, del tipo de construcción, de la edad del techo y de la historia de reclamos. La inundación es una cobertura aparte del viento. Pida la edad del techo y el reporte de mitigación de viento antes de hacer la oferta, no después.
¿Me conviene comprar o seguir rentando en el Condado de Palm Beach?
Comprar tiene sentido cuando su negocio ya lleva años pagando renta, va a seguir en este condado y tiene efectivo para el pago inicial. Rentar tiene sentido cuando todavía no sabe de qué tamaño va a ser su negocio en tres años. También cuando su trabajo lo mueve entre condados, o cuando el pago inicial sería el último dólar del negocio. Para calibrar: una unidad de 3,000 pies cuadrados a la renta promedio del condado cuesta unos $4,592 al mes de renta base. Y la renta de pedido del condado subió 2.4% en el último año (Ironmark, 3T 2026). La mensualidad de la porción SBA de un préstamo 504 es a tasa fija y no sube.
¿Puedo comprar un warehouse y rentar una parte?
Sí, dentro de un límite. El préstamo SBA 504 exige que su negocio ocupe al menos el 51% del edificio si es una construcción existente, o el 60% si es obra nueva. Eso quiere decir que puede rentar hasta el 49% de lo que compra, y su inquilino le ayuda a pagar el préstamo desde el primer mes. En el Condado de Palm Beach esto normalmente se ve como un edificio independiente con dos bahías. O como un edificio con patio, donde usted ocupa la nave y le renta un pedazo del terreno a otro contratista. Antes de contar con eso, confirme que la ciudad permite ese segundo uso en esa dirección y que los números del prestamista cuadran.
¿Qué se paga el día del cierre además del pago inicial?
En la Florida se pagan tres impuestos de sellos. Sobre la escritura, $0.70 por cada $100 del precio. Sobre el pagaré, $0.35 por cada $100 financiados. Y el impuesto intangible sobre la hipoteca, $0.002 por cada $1 financiado (Estatutos de Florida, secciones 201.02, 201.08 y 199.133). Por costumbre el vendedor paga los de la escritura y el comprador los otros dos, pero eso se negocia en el contrato. Además hay que presupuestar el seguro de título, el levantamiento del terreno, la tasación y la inspección del edificio. Y el estudio ambiental Fase I, que en una compra industrial no es opcional. Pida el estimado de cierre por escrito antes de firmar el contrato.
¿Tienen bodegas o warehouses pequeños en venta en Lake Worth o Riviera Beach?
Sí. Ironmark Capital Advisory trabaja la compra de warehouses y unidades industriales de 1,500 a 8,000 pies cuadrados en el Condado de Palm Beach. Buscamos en West Palm Beach, Riviera Beach, Mangonia Park, Lake Worth, Lantana y Boynton Beach. Buena parte de ese producto se vende sin llegar a publicarse. Conviene decirnos qué busca aunque hoy no vea nada anunciado. Y vale una aclaración de vocabulario: en este mercado, un warehouse —lo que en Colombia, México y Centroamérica se llama bodega— es una nave industrial con portón. No es una tienda de la esquina, que es lo que bodega significa para un cubano, un puertorriqueño o un dominicano. En esta página usamos warehouse y unidad industrial para que no haya duda.
Hable con un asesor en español →
Otras páginas que le pueden servir
- Warehouses y patios industriales en el Condado de Palm Beach — si rentar es lo correcto por ahora, y la explicación completa de la zonificación
- Unidades industriales en condominio en el Condado de Palm Beach — si va a comprar una unidad dentro de un parque, con cuota de mantenimiento
- Patios y yardas para camiones en el Condado de Palm Beach — si necesita más terreno que techo
- Comprar un warehouse en el sur de la Florida — el préstamo SBA 504 a fondo y el impuesto sobre la renta comercial que Florida eliminó
- Glosario industrial — qué significa NNN, altura libre, dock, IOS y los demás términos
- Ironmark en español — todo lo que publicamos en español, para Miami-Dade y para Palm Beach
- Informe trimestral del mercado industrial de Palm Beach (en inglés)
- Industrial condos en el sur de la Florida (en inglés)
- Representación de compradores (en inglés)
- Valuación de propiedad industrial (en inglés)
Datos de mercado citados: informe trimestral de Ironmark Capital Advisory para el mercado industrial del Condado de Palm Beach, 3T 2026. La estructura, los topes y los requisitos de ocupación del préstamo SBA 504 provienen de la U.S. Small Business Administration. Las tasas de sellos documentales y del impuesto intangible provienen de los Estatutos de Florida, secciones 201.02, 201.08 y 199.133. El tope de reevaluación del 10% y la reevaluación a valor justo al cambiar de dueño, de la sección 193.1555. Los descuentos por pago temprano, de la sección 197.162. La exención de propiedad personal tangible, de la sección 196.183. Las zonas IL e IG son del Código Unificado de Desarrollo del Territorio del Condado de Palm Beach. Los requisitos de Business Tax Receipt provienen del Recaudador de Impuestos del Condado de Palm Beach y de la Ciudad de West Palm Beach.
La información se considera confiable pero no está garantizada. Sujeta a cambios, error u omisión, y a retiro sin previo aviso.
Esta información es solo de carácter general y no constituye asesoría legal, contable, fiscal ni de seguros. Consulte a su abogado, contador, prestamista y corredor de seguros. Ironmark Capital Advisory no es un prestamista y no aprueba ni garantiza financiamiento.
Ironmark Capital Advisory · Firma de corretaje de bienes raíces con licencia en el estado de Florida · (561) 621-5450 · hello@ironmarkcre.com